上周，有位粉丝想买一套南开区的小公寓，总价50-60万。
看了几个小区，发现不仅可选的房源少，而且看中的房子，基本每套都有两三组买房人同时在看。
好不容易在融创中心找到一套价格认可的公寓，转天决定要买，没想到中介说已经卖了。
最终又找了几套房源，才买到合适的。
他说：“没想到，现在便宜的小公寓这么抢手……”
我们翻了下融创中心的成交记录，仅3月前两周就卖了4套。
去年还有60万以内的房子，现在已经没了。
还有一位粉丝更极端，竟然一口气买下7套公寓。
总价都在四五十万，挺令人吃惊的。
据另一位买房人反映，他想在华苑高新区买套小公寓，居然没什么房可选。
中介表示挂一套卖一套，快被买空了。
比如康达尚郡，前年还有40多万的公寓，去年也有50多万的。
现在最便宜的65万，而且就这一套。
旁边的十华里也是，低总价的只剩一套65万的。
很突然，曾经“谈公寓色变”，现在倒成了香饽饽。
这么多人都盯上了小公寓，买来干什么？投资！
这几年房价下行，天津已是100%自住市场，投资客趋于零。
最近风向变了。
投资客重返楼市，这是极其重要的信号。
他们不是奔着涨价来的，而是看到了可观的资金回报率。
“手里有50来万闲钱，真是不知道放哪……”
银行一年期存款利率才1.5%，三年期定存也只有1.7%。
买理财更忐忑，没准儿利息没赚到，本金还亏了。
以前大家不买公寓，主要因为税费太高。
但这几年公寓跌的厉害，有的还是“三手公寓”，税费低很多。
文章开头那位粉丝买的公寓，总价52万，税费1.8万，相对能接受。
关键是，公寓的租金回报率基本在4%以上。
算笔账，50万存银行，一年利息不到8000元。
买套50万的公寓出租，月租2000元，一年就是2.4万，相差整整三倍。
资产荒时代，大家不是突然爱上公寓，而是被逼着重新算账。
现在天津楼市中，有四类投资人。
第一类，买50-60万的小公寓。
都在市区核心地段，有地铁，好出租。
第二类，买低总价的老破小。
登上全国热搜的“天津市民李先生”，花350万买了7套老破小。
其中一套两室，总价50万，月租金2000元，租金回报率4.8%。
除了天津，郑州、重庆、上海等城市，也出现此类投资客。
成都市民“园子”，一年内连续买入8套老破小。
全部瞄准二环内配套完善、租赁需求稳定的小户型，每套40万左右。
当租金回报率超过固定存款收益率，房产就具备资产配置的价值。
自然吸引投资客进场。
第三类，买商铺。
这属于有实力的投资客。
比如绿城凤起悦鸣的十几套商铺，开盘就卖空。
单价最高4万多，快接近住宅的单价了。
中建理想城的商铺，竟然卖到4万多，是住宅的两倍，就这还都抢着预定。
前两年“商住倒挂”，商铺只有住宅的一半，现在形势逆转。
在低利率和资产荒的双重夹击下，钱终究会流向能产生现金流的资产。
还有一类投资客，盯的是板块成长空间。
117片区、西站板块，已有人“蠢蠢欲动”打算提前布局房产。
前面提到的华苑高新区小公寓，之所以卖的快，也是受117片区利好带动。
117片区示意图，非最终版，仅供参考
能入学小外九年一贯制学校，还有天津一中华苑学校的“未来红利”。
押注板块价值重估带来的房价上涨，这在过去也是绝迹的。
投资客进场，是非常关键的指标，意味着价格到底，预期向好。
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