股壹佰融创中国：活下来了，但还没好起来

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　　来源：财熵

　　资料图。

　　融创中国：活下来了，但还没好起来

　　王琳

　　对于融创中国来说，2025年是其走出至暗时刻的关键转折之年。

　　作为行业风险出清阶段的标志性民营房企，在历经数年债务攻坚后，交出了境内外债务重组全面收官后的首份完整年度成绩单。

　　3月27日，融创中国（01918.HK）发布2025年度经审核全年业绩报告，报告数据直观展现了融创的双面处境：2025年全年实现营业收入451.2亿元，同比下滑39%；归母净亏损123.3亿元，较2024年的257亿元大幅收窄52%。

　　一方面，融创中国债务风险得到根本性化解，财务结构显著优化成为最大亮点，但与此同时，地产主营业务持续萎缩、盈利能力缺失、现金流紧张等核心经营问题仍未破解，企业复苏之路依旧充满挑战。

　　债务风险基本出清

　　2025年是融创化债“决胜年”，经过数年攻坚，其境内外债务重组在年内全面落地收官。12月23日，融创境外债务重组方案全部生效，境内债务重组也同步落地，开创性地采用‌全额债转股‌（即债权转股权）模式，并结合多种创新工具，化解了存量债务风险。

　　此举不仅让融创脱离违约边缘，更成为民营房企化债的样本：将债权人转为股东，实现利益绑定，以“时间换空间”，为经营修复赢得重要窗口期。

　　从核心财务数据来看，化债成效十分显著。2025年末，融创有息负债规模从2024年末的2596.7亿元大幅降至1882.6亿元，单年压降714.1亿元，相较于2021年负债高峰期，累计压降规模达到1334.5亿元，上市公司层面的债务基本清零。

　　同时，境外债务重组完成带来的329.7亿元一次性收益，直接推动企业亏损幅度减半，成为归母净亏损大幅收窄的核心原因，资产负债表得到根本性修复。2025年末融创归母净资产保持341.7亿元，即便在计提170亿元资产减值后仍维持正值，成功避免了资不抵债的风险，企业资本结构的韧性显著增强。

　　年报中明确提及，2025年集团因完成境外债务重组实现亏损大幅收窄，有息负债规模同步显著降低。受整体房地产市场持续低迷影响，集团全年收入约451.2亿元，同比减少39%，毛亏约6.4亿元，较2024年毛利28.9亿元降低122.1%；归母净亏损123.3亿元，同比大幅收窄52%，核心驱动力正是债务重组带来的非经常性收益。截至2025年末，集团权益总额约468.4亿元，其中归母权益约341.7亿元，核心资产基本盘保持稳固。

　　在化解债务的同时，融创通过引入合作方、股权转让、复工续建等多种方式盘活停滞资产，缓解现金流压力。年内成功盘活12个重点地产项目，预计可回笼资金112亿元，截至年末已到账85.8亿元，其中，北京融创壹号院、武汉光谷壹号院及天津梅江壹号院二期等项目已顺利开工建设并实现销售，为后续销售与收入结转储备了优质货源。

　　保交付是房企信用重建的核心抓手，2025年，融创连同其合营公司及联营公司完成了约5.4万套房屋交付工作，并在过去四年累计交付超72.2万套，已基本完成保交付任务。

　　多元业务显现韧性

　　在房地产市场持续低迷的背景下，融创旗下的物业服务、文旅等多元业务，在过去一年展现出较强的经营韧性，成为对冲主业下滑、稳定企业营收的重要支撑。

　　作为融创旗下核心物管平台，融创服务（01516.HK）在2025年实现逆势突破，全年实现收入68.2亿元，归母净利润达2亿元，成功扭亏为盈。截至2025年末，融创服务在管建筑面积达2.6亿平方米，聚焦一二线核心城市，重点拓展中高端住宅与商企物业市场。

　　2025年，文旅板块（乐园、商业、酒店及冰雪）实现收入47.3亿元，尽管文旅行业正经历深度调整、市场竞争加剧影响，整体经营仍面临一定压力，但毛利率维持在8.3%，成为企业稳定的收入来源之一。其中，乐园业态聚焦室外乐园与演艺赛道，通过“演艺+商业+场景+科技”的模式，升级沉浸式消费体验，打磨标杆级文旅度假产品；商业业态以文旅商业为核心逻辑，引进特色文旅品牌，创新营销活动，实现客流与销售额双增长；冰雪业态持续巩固行业领先地位，年内正定、深圳两座新雪场顺利开业，在营雪场增至11家，同时新签约温州、杭州等项目，版图持续扩张。

　　2025年，融创多元业务合计收入占集团总收入比重达25.3%，较上一年的16.3%进一步提升，在地产主业大幅萎缩的情况下，有效分担了经营压力，成为企业度过寒冬的重要“稳定器”。

　　数据来源

　　：融创中国2025年业绩报告

　　主业销售依然低迷

　　尽管债务重组取得突破性进展、多元业务展现一定韧性，但融创的核心经营难题并未得到根本解决，作为核心业务支柱的地产开发主业，依旧深陷低迷。

　　2025年，融创总营收451.2亿元，同比下降39%，较2020年巅峰时期的2305.9亿元已缩水超80%。收入结构中，物业销售收入330.5亿元，占总收入73.3%，同比大幅下滑46%，是营收下滑的核心拖累项。物业销售收入下滑主因交付面积与销售均价双降：全年物业交付面积同比减少23.1%，结转项目销售均价同比下降29.8%。

　　销售端延续颓势，集团连同合营联营公司全年合同销售额368.4亿元，同比下降21.8%，销售面积约145.3万平方米，同比减少35.74%。尽管销售均价达25350元/平方米、同比增长21.5%，主要依赖上海外滩壹号院、北京融创壹号院等一线城市核心项目拉动，但整体销售规模已跌至近十年低位，仅为巅峰时期6%左右。

　　盈利端呈现“表面改善、实质偏弱”特征，归母净亏损123.3亿元，同比减亏133.7亿元，减亏幅度达52%，为2021年亏损以来最优表现，但减亏并非源于经营改善，核心依赖329.7亿元债务重组一次性收益，这笔非经常性损益直接覆盖大部分经营亏损。

　　2025年融创毛利润转负，毛亏约6.4亿元，毛利率-1.4%，毛利的减少及毛利率的下降，主要由于物业销售收入减少，物业销售收入结转的高毛利项目占比较上年下降，且计提的物业减值拨备较上年有所增加所致。

　　现金流方面，2025年末现金总额120.1亿元，较上年同期197.5亿元有所下降，其中非限制现金仅56.8亿元，上年同期为77.3亿元，覆盖短期债务与运营支出仍显紧张。

　　核数师出具“无法作出意见”

　　值得注意的是，在2025年度业绩报告中，融创外聘核数师香港立信德豪会计师事务所，出具了“无法作出意见”的独立核数师报告，直指企业持续经营存在多项重大不明朗因素。

　　核数师给出无法表示意见的核心原因在于，截至2025年末，融创中国净亏损137.1亿元，流动负债净额达744.6亿元，集团流动借贷1540.1亿元、非流动借贷342.5亿元，而现金总额仅120.1亿元，现金流与债务规模严重不匹配。截至2025年12月31日，集团到期未偿付借贷本金约1073亿元，涉及370.6亿元借贷本金可能被债权人要求提前还款；截至年报发布日，到期未偿付借贷本金增至1108亿元，对应322.5亿元借贷本金面临提前还款风险。此外，融创还因债务纠纷、项目合作等多种原因，涉及多起诉讼及仲裁案件，进一步加剧了经营不确定性。

　　针对核数师提出的问题，融创中国随即发布公告，披露了针对性的应对计划：一是积极与贷款人磋商借款展期，年内已完成23.3亿元贷款展期；二是通过新增融资、保交楼专项借款、引入合作方、资产处置等多种渠道筹措资金，年内已通过该类途径获得1.2亿元资金，专项用于项目开发建设；三是积极与债权人沟通，协商解决境内未决诉讼，争取达成友好解决方案；四是加快在售及完工物业的预售与销售，加大销售回款与应收款回收力度。

　　融创董事会表示，将全力推进上述行动计划，尽快解决核数师无法作出意见的相关问题，并将适时发布公告，向股东及投资者披露进展情况。

　　融创中国2025年业绩报告呈现鲜明的“两面性”：亮点在于风险出清、结构优化，成功迈过“生死线”，为行业化债提供范本；不足在于经营持续萎缩、盈利能力缺失、现金流紧张，尚未跨过“复苏线”。

　　对整个房地产行业而言，融创的经历正是民营房企发展困境的真实缩影，走出债务泥潭，是过去几年亟需完成的最艰难的生存命题，但经营层面的复苏，注定也是一个漫长而艰难的过程。房地产行业已告别高速增长的黄金时代，唯有回归居住本质与稳健发展逻辑，彻底摒弃高杠杆、高周转的旧模式，聚焦产品力、交付力、运营力的核心提升，打造可持续的多元化盈利模式，才能真正走出困境，实现长效发展。■